2016. a jaanuar-mai riigikohtu lahendid

tederlawfirm-home-slide-7

Kinnisasja tegelik kasutusotstarve käibemaksuseaduse mõttes– eluruumi ja äriruumi eristamine /haldusasi nr 3-3-1-47-15/

header-teder-uudis1-500x300Äriühing ostis ehitusjärgus olevad korteriomandid registrijärgse kasutusotstarbega kui eluruumid. Korteriomandite ostuhind sisaldas käibemaksu ning äriühing soovis tehinguga seotud notaritasud ning korteritesse tellitud köögimööbli ettemaksu sisendkäibemaksu maha arvata. Äriplaan nägi ette korterite üürile andmise hotellioperaatorile, kes kavatses ruumides pakkuda majutusteenust.

Maksuhaldur tõlgendas korteriomandite kasutamist kitsalt registrijärgse ja detailplaneeringu järgse kasutusotstarbe alusel, milleks oli eluruum. Peale selle oli maksuhaldur arvamusel, et isegi kui tulevane üürnik asuks neis ruumides osutama majutusteenust, ei oleks tegemist üürileandja ettevõtlusega ning üürileandja poolt ruumide rendile andmine oleks käsitatav ikkagi maksuvaba käibena, kuna ta üüri välja eluruumi.

Maksumenetluses esitas ühing maksuhaldurile nii äriplaani kui üürilepingu, millest nähtus muu hulgas, et ruumidesse pääses eraldi trepikoja kaudu ning ruumid kavatseti sisustada koostöös hotellioperaatoriga ning neid sooviti kasutada ettevõtluses klientidele ärikohtumiste ja ärikoosolekute korraldamiseks ning eksklusiivse majutusteenuse osutamiseks.

Kõigis kohtuastmetes võitis ettevõtja. Riigikohus rõhutas, et võlaõigusseaduses märgitud eluruumi ja äriruumi definitsioonidest saab järeldada, et elu- ja äriruumi eristamisel ei lähtuta pelgalt detailplaneeringus ja ehitus- või kasutusloas märgitud hoone kasutusotstarbest (elamu või mitteelamu), vaid ka kavatsusest ja tegelikust võimalusest ruume ühel või teisel otstarbel kasutada. Üldjuhul tehakse maksuvabastuse kasutamise asjaolud kindlaks ruumide tegeliku kasutusotstarbe alusel. Ehitusjärgus hoonet reaalselt ei kasutata, seega ei saa alles ehitatavate ruumide puhul lähtuda nende tegelikust kasutusest.

Peale selle märkis kohus, et ehitiste kasutusotstarvete ehitusõiguslik liigitus elamuteks ja mitteelamuteks ei toimu täpselt samadel alustel kui elu- ja äriruumide liigitus võlaõigusseaduse tähenduses. Nõnda ei keela ehitusõiguse normid elamu või selles paikneva korteri kasutamist ajutiseks elamiseks. Samuti võib elamus asuv korter olla kasutatav näiteks ka majutusteenuse osutamiseks, s.t majandustegevuses. Ei saa välistada, et kuigi detailplaneeringus või ehitusloas on hoone või hooneosa kasutusotstarbeks märgitud elamu, kavandatakse tegelikult selle kasutamist muul otstarbel kui alaline elamine, sh ärilisel otstarbel. Euroopa Kohus on korduvalt rõhutanud, et kui kinnisasi on soetatud maksukohustuslase maksustatavate tehingute tarbeks, peab ta tulenevalt käibemaksu neutraalsuse põhimõttest saama sisendkäibemaksu kohe maha arvata ka juhul, kui ta ei asu soetatud ehitist kohe majandustegevuses kasutama (vt nt C-153/11, p‑d 45, 52). Vastasel korral võib käibemaks kumuleeruda.

Riigikohus leidis, et pelgalt korteri ehitusõiguslikust kasutusotstarbest lähtumine ei pruugi käibemaksuseaduse kontekstis eluruumide ja mitteeluruumide eristamisel viia õigele tulemusele. Seepärast tuleb maksukohustuslasele anda võimalus selgitada ja esitada tõendid näitamaks, et elamu, korter või muu elamu osa on tegelikult soetatud majandustegevuse tarbeks. Seejärel peab maksuhaldur hindama, kas kavandatud tegevus kujutab endast maksustatavat käivet ning kas esitatud äriplaan on usutav. Mitte iga majandustegevuses toimuv kasutus ei anna võimalust lisada teenusele käibemaksu. Kui maksukohustuslase äriplaan näeb ette eluruumi üürile andmise alaliseks elamiseks, pole seaduses sätestatud keelu tõttu võimalik eluruumi üüriteenusele käibemaksu lisada ning korter pole soetatud maksustatava käibe tarbeks. Kui aga maksukohustuslane kavatseb korteri üürida teisele äriühingule majutusteenuse osutamiseks, pole tegemist alaliseks elamiseks üüritava pinnaga, vaid majandustegevuseks kasutatava pinnaga ning korterit saab käsitada äriruumina, mida kavatsetakse kasutada maksustatava käibe tarbeks. Kui äriplaani teostumiseks pole seadusandlikke või muid takistusi ning äriplaan on usutav, tuleb maksukohustuslasele anda võimalus arvata sisendkäibemaks kohe maha.

Antud juhul hindasid kohtud, et soetatud korterite kasutamine käibemaksuga maksustatava käibe tarbeks on võimalik ning kaebaja äriplaan oli tõsiseltvõetav.


Millal on tegemist heauskse ehitamisega üle naaberkinnisasja piiri /tsiviilasi nr 3-2-1-136-15/

naaber-teder-uudis-500x300Naaber ehitas piirdeaia, mis ulatus naaberkinnisasjale ja küsis selleks naaberkinnistu omanikult nõusoleku. Nõusolekut asjaõigusena ei kinnistusraamatusse ei kantud. Naaberkinnistu uus omanik ei nõustunud aia paiknemisega tema kinnistul.

Seaduse järgi tuleb piiriülest ehitist taluda siis kui talumiseks on seatud asjaõigus või kui ehitamine oli heauskne. Riigikohus selgitas, et heauskne ehitamine asjaõigusseaduse § 148 lg 2 järgi tähendab seda, kui ehitamisel ei teatud ega pidanudki teadma, et ehitatakse võõrale kinnisasjale.

Samamoodi tähendab pahausksus (mis vastandub heausksusele) seda, et kinnisasja omanik teadis või pidi teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale. Kinnisasja omanikul tuleb järgida käibes vajalikku hoolsust ja kontrollida, kuhu ta ehitab. Heauskselt ei tegutse isik, kes ei kontrolli piirialale ehitades, kas ehitusealune maa kuulub täielikult tema omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale.

Selles asjas teadis kinnistu omanik, et ehitis ulatub üle nende kinnisasja piiri naaberkinnisasjale. Seega ei saa sellist kinnistu omanikku lugeda heauskseks. Käesoleval juhul oli naaberkinnisasja omaniku nõusolek võlaõiguslik kokkulepe, millega lubati piirdeaia ehitamist üle kinnisasja piiri. Samas ei ole selline võlaõiguslik kokkulepe siduv naaberkinnisasja uue omaniku suhtes, kuna see ei lähe üle uuele omanikule.


Eellepingu tähendus ja selle täitmine /tsiviilasi 3-2-1-190-15/

contract-header-uudis-500x300Pooled sõlmisid kinnisasja müügilepingu eellepingu, mille järgi kohustus kinnistu omanik müüma ostjale kinnistu ja andma üle kinnistu omandiõiguse. Muu hulgas nägi leping ette, et omandiõigus tuleb üle anda vabana koormatistest. Ostja soovis sõlmida notariaalset müügilepingut, kuid müüja polnud sellega nõus. Lisaks koormas müüja kinnistu hüpoteegiga kolmanda isiku kasuks.

Vaidlus seisnes selles, kas eellepingus olid tingimused piisavalt määratletud, et seda pidada müügilepinguks ja et selle alusel saaks nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist.

Riigikohus märkis, et eellepingu korral võib tegemist olla müügilepinguga, kui selles on kokku lepitud nii müügiese kui ka hind, st müügilepingu olulised tunnused. Vaidlusalusel juhul oli eellepingu perioodil kinnistusraamatusse kantud hüpoteek kolmanda isiku kasuks, mistõttu tuvastati, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele (müügiese on puudusega) ja müüja on lepingust tulenevat kohustust rikkunud. Müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest ning on kinnisasja müümise puhul kohustatud kinnistusraamatusse kantud õiguse või selle seadmist tagava nõude kohta tehtud märke kõrvaldama ka juhul, kui ostja sellest õigusest või märkest on teadlik.


Üürilepingu alusetu ülesütlemisega seotud nõuded ja majanduskriisi tõttu üürihinna muutmine /tsiviilasi nr 3-2-1-179-15/

Kohtuasjas lahendati järgmisi küsimusi:

  • kas üürileandjal on õigus nõuda üürnikult üüri tasumist pärast seda, kui üürnik on üürilepingu üles öelnud ning kohus oli tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus alus;
  • kas üürileandjal on õigus anda üüripind teise üürniku kasutusse ajal, mil üüripinnalt lahkunud üürnik seda ei kasuta;
  • kas üürilepingu ennetähtaegne lõppemine võib mõjutada kinnisasja müügihinda ja kas sellist kahju saaks nõuda üürnikult;
  • kas üürileandja saab pärast üürilepingu ülesütlemist nõuda kahju hüvitamist kokkulepitud üürilepingu tähtaja lõpuni;
  • kas üürnik saab ühepoolselt tagasiulatuvalt üüri muuta VÕS § 97 alusel.

kriis-teder-uudis-500x300Üürnik ütles üürilepingu üles ilma õigusliku aluseta. Üürniku arvates ei pidanud ta üüri maksma aja eest, mil ta üüripinda ei kasutanud ning seda kasutas uus üürnik. Kohus aga leidis, et kuna üürnik oli ise üüripinnalt lahkunud ja üürileandja polnud talle üüripinna kasutamisel takistusi teinud, peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta üüripinda ei kasutanud. Seda sõltumata sellest, et üüripinda kasutas teine üürnik, kuna kohtu arvates ei takista uue üürilepingu sõlmimine iseenesest esialgsel üürnikul üüripinda soovi korral kasutada.

Kuna üürileandja ütles esialgse üürilepingu lõpuks ise üles, siis leidis kohus, et üürileandja saab nõuda üürnikult kahju hüvitamist. Üürileandja kahju saab seisneda teenimata jäänud kasus ehk saamata jäänud üüritulus, kuid teatud juhtudel võib kahju tekkida ka asja madalamast müügihinnast.

Kohus leidis, et kaubanduskeskuse omanikuna tegutseva üürileandja eesmärk on eelduslikult teenida tulu kaubanduskeskuse ruumide väljaüürimisest. Ühe üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel võib väheneda potentsiaalne tulu, millega kaubanduskeskuse omanik võis üürilepingu sõlmimisel arvestada. Seega võib majandustegevuses äriruumide üürimisel ka ühe üürilepingu lõpetamine üüri maksmata jätmise tõttu mõjutada kaubanduskeskuse hinda. Kaubanduskeskuse müümisel saadud väiksem müügihind on üürileandja jaoks saamata jäänud tulu. Mõju keskuse müügihinnale sõltub siiski konkreetse ostja huvidest ja eesmärkidest. Näiteks võib ühe ostja jaoks olla pikaajaliste üürilepingute puudumine kahjulik, teise jaoks võib see olla just kasulik, sest see võimaldab üürida tühjad pinnad välja soodsamalt enda soovitud kauplejatele. Seega tuleb igal konkreetsel juhul üürileandjal tõendada kas ja millises ulatuses on üürilepingu lõpetamine kaubanduskeskuse hinda mõjutanud.

Lisaks leidis kohus, et üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Seetõttu ei piira äriruumide üürimisel üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel.

Küsimuses, kas üürnik nägi või pidi ette nägema lepingu rikkumise tagajärjena üürileandjale kahju tekkimise müügihinna vähenemise näol, on oluline see, mida samal alal tegutsev mõistlik isik pidi ette nägema. Tähendust ei oma, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist.

Kohus rõhutas, et müügihinna vähenemise tõttu väljamõistetav kahju ei saa olla siiski suurem kui esialgse üürilepingu ning turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni.

VÕS § 97 kohaldamisest

Üürnik taotles omakorda üürilepingu muutmist üürihinna osas, kuna äriruumide üürihinnad olid oluliselt muutunud. Riigikohus leidis, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning majanduskriisiga võib kaasneda lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutus. Seejuures tuleb arvestada poolte kohustuste erinevat iseloomu. Üürileandja oli lepingu järgi kohustatud andma üüripinna üürniku kasutusse. Selles kohtuasjas ei tuvastatud, et majanduskriis oleks üürileandja kohustuse täitmiseks tehtavaid kulutusi suurendanud. Seevastu üürnik oli kohustatud maksma igakuist üüri, mis majanduskriisi tingimustes osutus üürniku väidete kohaselt turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks. Lõplikku seisukohta selles küsimuses ei antud kuna asi saadeti uuele läbivaatamisele ringkonnakohtusse, kuid kohus andis taaskord olulised juhised VÕS § 97 rakendamiseks. 


Ühiskasutuses olevate ruumide kasutamine   /tsiviilasi nr 3-2-1-175-15/

rooms-teder-uudis-500x300Korteriomanik tegi ebaseaduslikke ümberehitustöid ja hõivas korterelamus ruumid, mis enne olid korteriomanike ühiskasutuses. Teised korteriomanikud sellest ei teadnud ega andnud selleks ka oma nõusolekut. Korteromanikult nõuti ruumide väljaandmist ebaseaduslikust valdusest.

Kohus leidis, et sõltumata sellest, kas tegemist on kaasomandiga, korteriomanditega või on majas asutatud korteriühistu, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, kõigile korteriomanikele tervikuna mõttelistes osades. Seega on kaasomanikul õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust. Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sarnane põhimõte sisaldub ka korteriomandiseaduses.

Kuni kaasomanikud ei ole ühise asja kasutamises kokku leppinud, lähtutakse korteriomanike huvidest ja kaasomandiks olevate ühiste ruumide kasutamisel kehtib režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või ühise ruumi või selle osa kasutamiseks teistele takistusi.


PILLE PETTAI
Kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht

pillepettai-teder-500x300

pille@tederlaw.ee
+372 663 1700


MARTINA PROOSA
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

martinaproosa-teder-500x300

martina@tederlaw.ee
+372 663 1700

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *