2017. a aprill-juuli kinnisvarateemalised Riigikohtu lahendid

2017. a aprill-juuli kinnisvaraga seotud Riigikohtu lahenditest tõstame esile neli lahendit, mis käsitlevad 1) ärisaladuse kaitsmist maaklerlepingutes, 2) hüvitise määramist juurdepääsu tee rajamisel üle naaberkinnisasja, 3) korteri kaasomandi lõpetamist ja 4) puudustega kinnisasja müüki ja puudustest teavitamist.


Ärisaladuse kaitsmine maaklerilepingutes /tsiviilasi nr 3-2-1-36-17/

Kinnisvarabürood sõlmisid omavahelise maakleriteenuse osutamise lepingu, mis sisaldas ka ärisaladuse avaldamise keeldu. Küsimuse all oli lepingu punkt, mille järgi oli kostja kohustatud lepingu kehtivuse ajal ja kolme aasta jooksul pärast lepingu lõppemist hoidma hageja ärisaladust, milleks on hagejaga seotud tehnoloogiline ja äriline teave (sealhulgas teave klientide kohta), mis ei ole üldiselt kättesaadav ning mille avaldamine võib kahjustada hageja majanduslikke huve või tekitada kahju tellijatele.

Hageja pidas teist poolt seda punkti rikkunuks ja ärisaladuse hoidmise kohustust rikkunuks seetõttu, et kostja ainuosanik ja juhatuse liige asus pärast maakleriteenuse lepingu lõppemist tegutsema teise kinnisvarabüroo kasuks ja on avaldanud selle äriühingu veebilehel müügi- ja üürikuulutused kinnisvaraobjektide kohta, mida hallati varasema koostöö alusel hagejaga.

Riigikohus rõhutas, et ärisaladuse õigustamatu avaldamise ja kasutamise kindlakstegemiseks on vajalik võimalikult täpselt avada selle sisu. Vastasel korral võib olla takistatud vaba ettevõtlus. Ärisaladuseks saab pidada informatsiooni, mis ei ole üldteada ega kergesti  kättesaadav sama valdkonna ettevõtjatele, mistõttu sel teabel on kaubanduslik väärtus.

Küsimuse lahendamine taandub selles asjas kliendiandmete sisu tuvastamisele ning kuna ei olnud välja selgitatud, mida kliendiandmed sisaldasid, jätkub nende täpse sisu tuvastamine alama astme kohtus.


Hüvitise määramine juurdepääsu tee rajamisel üle naaberkinnisasja /tsiviilasi nr 3-2-1-27-17/

Kinnistu omanik soovis juurdepääsutee rajamist üle naaberkinnisasja. Kohus kordas taas kord, et lisaks maamaksu ning korrashoiukulude hüvitamisele, peab olema hüvitatud ka omandiõiguse riive. Kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed või kui omanik hakkab ka ise juurdepääsuteed kasutama, peab hüvitise määramisel arvesse võtma kulutusi, mida juurdepääsu taotleja säästab koormatud kinnisasja omaniku kulul. Lähtuda võib näiteks eeldatavast keskmisest üürihinnast, mida konkreetse kinnisasja puhul oleks võimalik nõuda, arvestades samas ka vajalikke kulutusi, mida üürileandja tavaliselt teeks. Samuti tuleb arvestada ka seda, kui paljud isikud tegelikult hakkavad juurdepääsuteed kasutama.

Kui kinnisasi, üle mille juurdepääsutee rajatakse, on jagatud korteriomanditeks, on õigus saada ka igal korteriomanikul tasu vastavalt korteriomandi osale. Kokku on võimalik leppida nii, et tasu makstakse igale korteriomanikule eraldi, kui ka nii, et tasu makstakse korteriühistule, kes omakorda tasu omanikele edasi maksab.


Korteri kaasomandi lõpetamine /tsiviilasi nr 3-2-1-39-17/

Kui kaasomanikud esitavad hagi kaasomandi lõpetamiseks, peab kohus kaasomandi ühel seaduses ette nähtud viisil lõpetama. Antud juhul sooviti lõpetada korteriomandi kaasomandit selle müümisega avalikul enampakkumisel jagades tulu võrdsetes osades kaasomanike vahel. Korteriomand oli aga koormatud hüpoteegiga, mis vähendanuks oluliselt korteriomandi hinda. Samas selgitas kohus, et kui ülejäänud seadusejärgsed kaasomandi lõpetamise võimalused ei kaitse kaasomanike huve rohkem, tuleb otsustada enampakkumise kasuks.

Avalikku enampakkumist on võimalik korraldada  nii, et hüpoteegipidajale tasutakse laen müügist saadud tulu arvelt, millisel juhul saab hüpoteegi kustutada. Sellisel juhul on eelduslikult võimalik müüa kinnisasja parema hinnaga, sest asi on koormatistest vaba.

Kohus rõhutas taas, et kaasomandi lõpetamisel selliselt, et kinnisasi jääb ühele omanikule, tuleb teisele omanikule maksta omandiõiguse kaotamise eest täielik rahaline hüvitis. Hüvitise suuruse arvutamisel tuleb lähtuda terve asja väärtusest. Samuti peab see kaasomanik, kellele asi jääb, sellega ka nõustuma. Ta peab olema ka võimeline teisele kaasomanikule hüvitist maksma. Kui see pole võimalik, ei saa ka kaasomandit nii lõpetada ning tuleb otsustada muude viiside kasuks, näiteks avalikul enampakkumisel müümise kaudu.


Puudusega kinnisasja müük ja puudustest teavitamine /tsiviilasi nr 3-2-1-53-17/
Kohus selgitas selles kohtuasjas mitmeid olulisi küsimusi seoses asja puudusega, ostja puudusest teadma pidamisega ja puudustest teavitamise teate kätteandmisega. Asjaolude kohaselt osteti elamiseks kinnisasi, millel asus suvilast ümberehitatud elumaja. Pärast valduse üleandmist avastas ostja, et kaevus on vesi kasutamiskõlbmatu, elamu küttekolded on kasutuskõlbmatud (pliidi küttekolle on amortiseerunud, kamin ei tõmba ning ajab suitsu sisse, korsten on pragunenud) ja reovee kogumiskaev ei ole vettpidav. Müüjad olid müügilepingus andnud standardse kinnituse, et lepingu esemel ei ole neile teadaolevaid varjatud puudusi. Enne lepingu sõlmimist vaatasid ostjad lepingu eseme üle ilma eriteadmistega isiku abita.

Ostja saatis müüjale hinna alandamise teate tähitud kirja teel, mida ei õnnestunud müüjale  kätte anda ja see tagastati ostjale hoiutähtaja möödumise tõttu.

Otsuses selgitati järgnevat:

  1. Kui kinnisvarakuulutuse järgi pakuti müügiks aasta ringi kasutamiseks kohandatud suvemaja, said ostjad sellisest müügikuulutusest lähtuda;
  2. Elamu kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel töökorras kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks võimalik elamut pidevalt kasutada. Loetletud tingimused on elementaarseteks tingimusteks, millele peab elamiseks mõeldud lepinguese eelduslikult vastama, see tähendab, et tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad eraldi kokku leppima. Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega. Müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud.
  3. Kohus luges puudusest teatamise õigeaegseks, sest tõendati, et kiri saadeti müüjale tähitud kirja teel ja seega valis ostja mõistliku viisi puudusest teatamiseks. Teate võis müüjale kättetoimetatuks lugeda seaduse sätte järgi, mis ütleb, et kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et teine pool on oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb viivitus või tahteavaldus läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil see tavaliste asjaolude korral oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud lepingupool tõendab, et ta on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi (TsÜS § 70).
  4. Ostja võib puudusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või puudusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja puudusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.
  5. Kohus selgitas müüja teadma pidamist järgmiselt: kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Müüja teadma pidamise hindamisel on muuhulgas oluline, kui kaua on asi müüja omandis olnud ja sõltumata sellest, kas müüja oli ka asja kasutajaks. Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui selline müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Pikemat aega asja omanud müüja puhul saab eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele.

PILLE PETTAI
Kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht

pillepettai-teder-500x300

pille@tederlaw.ee
+372 663 1700


RASMUS ÕISMA
Juriidiline assistent

rasmus@tederlaw.ee
+372 663 1700

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga