2017. a august-oktoober kinnisvarateemalised Riigikohtu lahendid

2017. a august-oktoober kinnisvaraga seotud Riigikohtu lahenditest tõstame esile kaks lahendit, mis käsitlevad 1) planeeringute põhjendamist ja 2) tehnorajatiste kasutusvalduse seadmist kinnistusraamatusse.


Planeeringute põhjendamine /haldusasi nr 3-3-1-73-16/

Riigikohus rõhutas veelkord üle, et planeerimisseadus kohustab planeeringu koostajat põhjendama enda kaalutlusi planeeringu seletuskirjas. Üldjuhul võib põhjendamine planeeringu tekstis olla piisav ning põhjendusi ei pea esitama uuesti kehtestamise otsuses. Samas aga, kui planeering riivab isikute õigusi või kui on tegu  mahuka planeeringuga, on selguse huvides vajalik esitada põhimotiivid planeeringu kehtestamiseks ka planeeringu kehtestamise otsuses. Samuti juhul, kui põhjendusi on keeruline eristada muust planeeringu teksti osadest, on vajalik  põhimotiivide välja toomine kehtestamise otsuses.

Kehtestamise otsuse, teksti ning jooniste põhjal peaks neid lugev isik mõistma planeeringus ette nähtud lahenduste kaalutlusi. Samas ei tohi olla põhjendused planeeringu lisades, sest ilma täpse ja arusaadava viiteta ei ole neid võimalik lugeda planeeringu kui haldusakti põhjendusteks.


Tehnorajatiste kasutusvalduse seadmine kinnistusraamatusse /tsiviilasi nr 2-15-17137/

Arendaja sõlmis vee-ettevõtjaga  kokkuleppe, et arendatavatele kinnistutele rajatakse pumpla koos torustikuga, mis antakse hiljem vee-ettevõtja omandisse. Samuti pidi arendaja tagama, et kinnistute uued omanikud annavad nõusoleku kanda vee-ettevõtja kasuks isiklik  kasutusõigus  kinnistusraamatusse.  Pumplat aga vee-ettevõtja omandisse ei antud ning isiklikku kasutusõigust vee-ettevõtja kasuks ei seatud. Tekkis vaidlus pumpla omandiõiguse ja talumiskohustuse üle.

Riigikohus selgitas tehnorajatise talumise sätteid.

  1. AÕS §-d 158 ega 158¹ ei näe ette üldist seadusest tulenevat talumiskohustust, vaid annavad üksnes õiguse nõuda teatud olukorras piiratud asjaõiguse või sundvalduse seadmist, kus tehnovõrk või -rajatis soovitakse rajada võõrale maale, kuid nendest sätetest ei ole võimalik tuletada talumiskohustust olukorras, kus tehnorajatis on juba kinnisasjale rajatud.
  2. Seadusest tuleneb üldine talumiskohustus vaid nendele tehnorajatistele, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1. aprilli 1999.
  3. Kõikidel muudel juhtudel, selleks, et vastava rajatise suhtes tekiks kinnisasja järgmiste omanike jaoks siduv talumiskohustus, tuleb kinnisasjale seada ja kinnistusraamatusse kanda vastav piiratud asjaõigus või seada kinnisasjale sundvaldus.
  4. Kinnisasja tulevaste omanike talumiskohustus ei saa tekkida endise omaniku nõusolekust, kui seda ei ole kinnistusraamatusse asjaõigusena kantud. Ka antud juhul arenduskokkuleppe sätted kinnitasid, et selle kokkuleppe pooled pidasid silmas piiratud asjaõiguse seadmist vee-ettevõtja kasuks.

Riigikohus selgitas, veel, et kui kinnistul paikneb avaliku teenuse osutamiseks kasutatav tehnorajatis, mille talumiseks ei ole seatud sundvaldust ega teenuse osutaja kasuks piiratud asjaõigust ning ühtlasi puudub seadusest tulenev talumiskohustus, ei ole ka kinnistu omanik kohustatud andma nõusolekut teenuse osutaja kasuks isikliku kasutusõiguse kinnisturaamatusse kandmiseks.

Samas aga on oluline märkida, et eeltoodust olenemata on kohalikul omavalitsusel õigus algatada sellisel juhul sundvalduse seadmise või sundvõõrandamise menetlust, eeldusel, et kasutusvalduse puudumine rikub mõne kolmanda isiku huve, nt kui naabermaja elanikul pole võimalik üldkasutatavat torustikku kasutada. Sundvalduse või sundvõõrandamise puhul on kinnistu omanikul õigus saada ka hüvitist, mis kahjuks ei ole väga suur.


PILLE PETTAI
Kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht

pillepettai-teder-500x300

pille@tederlaw.ee
+372 663 1700


RASMUS ÕISMA
Juriidiline assistent

rasmus@tederlaw.ee
+372 663 1700

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga