2017. a jaanuar-veebruar Riigikohtu lahendid

2017. a jaanuari ja veebruari kinnisvaraga seotud Riigikohtu lahenditest tõstame esile kolm lahendit, mis käsitlevad 1) kaasomaniku ostueesõigust, 2) ehitus- ja kasutusloa vaidlustamist ja 3) üürnikule parenduste hüvitamist pärast üürilepingu lõppemist.

Kaasomaniku ostueesõigus /tsiviilasi nr 3-2-1-115-16/

Kohus selgitas kaasomaniku ostueesõiguse teostamist, kui mitu kaasomanikku on võõrandanud enda kaasomandiosa kolmandatele isikutele väikese ajavahemiku jooksul ja kinnistusraamatusse ei ole jõutud veel omanikukannet teha. Ostueesõigust ei välista asjaolu, et isik, kes soovib ostueesõigust kasutada, pole veel kinnistusraamatusse ostueesõiguse tekkimise hetkeks kantud. Ostueesõiguse tekkimine ei sõltu asjaolust, kui kiiresti isik peale asjaõiguslepingu sõlmimist  omanikuna kinnistusraamatusse kantakse.

Ka ei ole oluline see, kas kinnisasja eelmine kaasomanik on teinud avalduse ostueesõiguse kasutamiseks. Oluline on, et ostueesõigust teostatakse seaduses sätestatud kahekuulise tähtaja jooksul peale võõrandamise kohta teate saamist.


Ehitus- ja kasutusloa vaidlustamine  /haldusasi nr 3-3-1-69-16/

 

Riigikohus võttis selles asjas mitmeid olulisi seisukohti erinevatel detailplaneeringute ning ehitus- ja kasutuslubadega seotud teemadel.

Naaber vaidlustas kõrvalkinnistule püstitatud kõrvalhoone-sauna kasutusloa andmist etteheidetega, et hoone kõrgus ületab detailplaneeringus, ehitusloas ja ehitusprojektis fikseeritud kõrgust vähemalt 1,5 m, samuti ehitusloas fikseeritud korruselisuse piirangut (kahe asemel kolm korrust), ehitusalune pind on 82 m2 lubatud 74 m2 asemel ning katusekalde nurk on 56° lubatud 10-45° asemel. Samuti on hoone ehitatud naabri tuleohutuskujasse.  Menetluses leidis lisaks tuvastamist, et kõrvalhoonet-sauna kasutati tegelikult elamuna.

  • Kolleegium selgitas esmalt standardi olemust detailplaneeringus. Kui detailplaneeringus on kohustatud järgima mingit kindlat standardit, mida on võimalik omandada vaid tasu eest, võib selline kohustuse panemine olla vastuolus põhiseadusega. Kui aga detailplaneeringus nimetatakse soovituslikult standardeid, siis tähendab see, et ehitamisel peab järgima head tava ja ehitis peab vastama nõuetele. Antud juhul oli detailplaneeringus soovituslik viide konkreetsele tuleohutusstandardile ning hoone oli ehitatud vastavuses selle standardiga.
  • Riigikohus analüüsis ka ehitusloa andmist ehitise laiendamiseks olukorras, kus ehitus on alles ehitusjärgus. Küsimus oli selles, kas enne hoonele kasutusloa andmist on sellele võimalik väljastada uus ehitusluba ehitise laiendamiseks. Riigikohus on seisukohal, et ehitise laiendamiseks on võimalik ehitusluba taotleda ka siis, kui ehitis on alles ehitusjärgus. Ebamõistlikuks tuleb pidada lahendust, kus ehitise laiendamiseks tuleb ehitamisjärgus ehitis esmalt algse ehitusloa järgselt lõpuni valmis ehitada ja saada sellele kasutusluba enne, kui on võimalik alustada selle laiendamist.
  • Veel oli küsimuse all, et kui kõrvalhoonet-sauna kasutatakse hoopis elamuna, siis kas selline kasutusotstarbe muutmine pärast kasutusloa andmist mõjutab kasutusloa õiguspärasust. Riigikohus leidis, et ei mõjuta. Ehitus- ja kasutusloa õiguspärasust hinnatakse loa andmise hetke seisuga. Seepärast tuleb ehitus- ja kasutusloa kontrollimisel ehituslike nõuete kindlakstegemisel lähtuda loataotluses märgitud, mitte hilisemast faktilisest kasutusotstarbest. Isik peab hoonet kasutama kasutusloale vastavalt. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on pidada järelvalvet selle üle, et ehitist kasutatakse otstarbekohaselt.
  • Lisaks puudutati teemat, kus ehitusluba oli väljastatud vastuolus detailplaneeringuga. Sellele vaatamata vald väljastas ka kasutusloa. Riigikohus märkis taaskord, et kasutusloa andmisega kaotas ehitusluba kehtivuse ning seda tühistada ei ole enam võimalik isegi juhul, kui ehitusluba tõi kaasa naabri õiguste rikkumise.
  • Veelkord selgitati ka terrassi arvamist ehitusaluse pinna hulka. Terrassi ehitisealuse pindala arvestamisel tuleb lähtuda sellest, kas terrass ja hoone põhiosa moodustavad ehitusaluse pinna mõttes lahutamatu terviku. Antud juhul oli hoone teine korrus ehitatud sammastele toetudes terrassi kohale ja seetõttu moodustasid terrass ja hoone põhiosa ehitusaluse pinna mõttes lahutamatu terviku.
  • Ehitusprojektile antavad asutustevahelised kooskõlastused ei ole mitte iseseisvad haldusaktid, vaid menetlustoimingud. Seetõttu ei pea asutus ehitusprojektile kooskõlastuse andmiseks oma otsust motiveerima. Antud juhul oli päästeamet projekti heaks kiitnud templiga ja juhtivinspektori allkirjaga ning selline kooskõlastus on Riigikohtu hinnangul piisav. Kirjalike põhjenduste puudumine kooskõlastuses ei too kaasa ehitusloa õigusvastasust. Põhjendusi saab toimingu puhul nõuda ka tagantjärele.
  • Oluline seisukoht avaldati ka seoses naabri õiguste rikkumisega, kui hoone on ehitatud vastuolus detailplaneeringuga. Nimelt leidis kohus konkreetse juhtumi pinnalt, et vastuolud hoone tegelike tehniliste andmete ja sellele detailplaneeringus sätestatud nõuete vahel kõrguse, katusekalde nurga ja ehitusaluse pinna osas ei saanud põhjustada naabri õiguste riivet sellisel määral, mis tooks kaasa kasutusloa tühistamise. Otsustavaks said faktilised näitajad. Nii näiteks tuvastati, et vaidlusalune hoone asub naabri kinnistu suhtes põhja suunas ega varja seega päikesevalgust. Ka ehitusaluse pinna piirmäära ületamise tõttu (8 m2 võrra) olnuks kasutusloa tühistamine ilmselgelt ebaproportsionaalne, sest vaidlusalune hoone ei piirne kaebaja elamuga. Hooneid lahutavad kaebaja kinnistul asuvad kuurid, mistõttu ei saa naabri hoone ehitusaluse pinna piirmäära mõningasest ületamisest tulenevad väheldased muutused miljöös kaebajat olulisel määral puudutada.

Üürnikule parenduste hüvitamine pärast üürilepingu lõppemist /tsiviilasi nr 3-2-1-149-16/

Üürnik nõudis pärast üürilepingu lõppemist üürileandjalt hüvitist parenduste eest, mida üürnik oli teinud üüritud asjale. Kohus selgitas, mida üürnik peab sellise nõude esitamisel tõendama:

  • millised parendused ja muudatused on üürnik teinud;
  • kas konkreetsete parenduste või muudatuste tegemiseks oli üürnikul üürileandja vastavas vormis nõusolek ning
  • kas üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on konkreetsete muudatuste või parenduste tõttu suurem.

Üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Asjaolu, et üürnik on teinud parendusi, ei tähenda automaatselt kinnistu väärtuse suurenemist. Samuti ei saa kinnistu väärtuse suurenemist eeldada, vaid see tuleb kindlaks teha.

Väärtuse suurendamist hinnatakse lepingu lõppemise aja seisuga. Nii ei saa näiteks hüvitamist nõuda juhul kui üürilepingu lõppemise hetkeks on parenduste ja muudatuste väärtus vähenenud.  Õiglase hüvitise määramisel tuleb arvestada sellega, kas ja kui palju on tehtud muudatused üürileandjale väärt.


PILLE PETTAI
Kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht

pillepettai-teder-500x300

pille@tederlaw.ee
+372 663 1700


RASMUS ÕISMA
Juriidiline assistent

rasmus@tederlaw.ee
+372 663 1700

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga