2018. a jaanuar-märts kinnisvarateemalised Riigikohtu lahendid

2018. a jaanuar-märts kinnisvaraga seotud Riigikohtu lahenditest tõstame esile viis lahendit, mis käsitlevad 1) Pandiesemete väärtuse hindamist üürileandja pandiõiguse teostamise korral 2) Kinnisasjast tulenevate kitsenduste talumise kohustamist 3) Planeeringumenetlust 4) Eluruumi üüri tõstmist üürileandja poolt ja 5) Juurdepääsutasust avalikult kasutatavale teele.


Üürilepingu erakorraline ülesütlemine, pandiesemete väärtuse hindamine üürileandja pandiõiguse teostamise korral/ Tsiviilasi nr 2‑13‑56825

Üürnik ütles üürilepingu üles kuna üürileandja ei kõrvaldanud lepingu eseme puudusi. Pooled olid sõlminud maksegraafiku üürivõla tasumiseks. Üürileandja ei lubanud üürnikul välja kolida viidates maksegraafikule ning üürileandja pandiõigusele, pidades kinni üürnikule kuuluvat vara.

Kohus märkis, et kui üüritaval asjal on puudused, mis piiravad oluliselt asja kasutamist, siis võib üürnik lepingu etteteatamistähtajata üles öelda, kui üürileandja teab asjal esinevast puudusest kuid ei tee seda korda Sellisel juhul ei ole vaja, et üürnik annaks veel täiendava tähtaja lisaks seaduses juba antud tähtajale. Ilma täiendava tähtajata võib üürilepingu üles öelda vaid siis, kui üüritaval asjal esinevad puudused takistavad oluliselt või üleüldse välistavad üüritava asja kasutamist.

Vaidluse all oli ka pandiõiguse esemeks olnud asjade väärtus ja väärtuse kindlaks tegemise aeg. Riigikohus selgitas enda varasemat seisukohta, et üürileandja poolt pandiõiguse teostamisel tuleb üürileandja valdusesse võetavate asjade väärtust hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga. Üürileandja poolt pandiõiguse teostamise korral ei selgu pandiesemete väärtus mitte nende müümisel, s.o realiseerimisel, vaid panditavate asjade kinnipidamisel. Asjade omanikul on õigus nõuda koheselt nende väljaandmist, kuid üürileandja võib sellest keelduda ulatuses, milles tal on pandiõigus.

 

Kinnisasjast tulenevate kitsenduste talumise kohustamine/ Tsiviilasi nr 2-14-21673    

Kinnistu omanik palus kohtul kohustada naaberkininistu omanikku taluma tema kinnisasjast tulnevaid mõjutusi. Nimelt asetses ühel kinnisasjal hüdroenergiajaam, mida naaberkinnistu  omanik ei soovinud aktsepteerida. Peale selle palus kinnistu omanik kohustada naabrit andma vee erikasutusloa andmiseks nõusolek, mis oli vaja tema majandustegevuse teostamiseks. Mõlemat kinnistut läbis oja.

Riigikohus kordas otsuses varasema otsuse (RKTKo 2-14-21673) selgitusi, mille kohaselt on kinnistu omanikul kohustus taluda teisest kinnisasjast tulenevaid kitsendusi ja anda ka sellekohaseid nõusolekuid järgmiste tingimuste üheaegsel esinemisel:

  • talle tulenevad kitsendused ei takista neil oluliselt oma kinnisasja kasutamist või kitsendusi tuleb mõistlikult taluda inimestevahelises kooselus või olulise avaliku huvi tõttu;
  • kitsendused ei ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega;
  • kitsenduste vältimine või vähendamine on hagejale majanduslikult ebamõistlikult koormav või piirab hagejat ebamõistlikult oma kinnisasja kasutamast;
  • kitsendusest tulenev kahju hüvitatakse kostjatele.

Lisaks muutis Riigikohus varasemat seisukohta hüvitise määramise osas, asudes seisukohale, et sellise talumiskohustust saab peale panna vaid hüvitise eest, v.a juhul, kui kitsendusi taluma kohustatud maaomanik avaldab kohtule, et ta talumiskohustuse vastu hüvitist ei soovi. Selline seisukoht on põhjendatav sellega, et kostjate omandiõiguse riive proportsionaalsust ei ole võimalik ilma hüvitise suurust teadmata hinnata. Samas on hüvitise kohese määramise korral välistatud see, et hiljem määratava hüvitise suurus on hageja jaoks nii koormav, et ta on sunnitud tegevuse, mille õigustamiseks ta oli esitanud hagi kohtusse, lõpetama, ehkki kohus oli tema hagi rahuldanud.

Riigikohus selgitas, et kohus peab olukorras, kus pooled ei esita enda seisukohta ja tõendeid eelnimetatud hüvitise suuruse kohta, küsima nendelt hiljemalt eelmenetluse lõpuks, kas ja millises suuruses on hageja nõus hüvitist maksma ja kas kostjad on hageja pakutud hüvitisega nõus.

 

Planeeringumenetlus / Haldusasi nr 3-17-643/15

Vall menetluses oli üldplaneeringu kehtestamine. Kohus kohustas valda 1. märtsiks 2017 otsustama, kas varasemad etapid läbinud üldplaneering (50% elamu- ja 50% sotsiaalmaa lahendusega) kehtestada või jätta kehtestamata. Teisisõnu tuli planeerimismenetlus viia selleks tähtpäevaks lõpuni. Volikogu selleks tähtpäevaks planeerimismenetlust aga ei lõpetanud ja viivitas sellega põhjendades, et vajalik on veel kaaluda üldplaneeringu kehestamise alternatiivseid lahendusvariante.

Riigikohus võttis seisukoha, et lõpliku ja sisulise otsuse tegemist ei tohi haldusorgan ka laia kaalutlusruumi korral üha uute lahendusvariantide otsimise ja kaalumise ettekäändel edasi lükata ning kui volikogu pidas otstarbekaks muud põhilahendust kui see, mis sisaldus juba vastuvõetud ja avaliku väljapaneku läbinud planeeringus, siis tulnuks jätta viidatud planeering kehtestamata ning seda otsust põhjendada. Kaebajal oleks seejärel olnud võimalik taotleda volikogu kaalutluste sisulist kohtulikku kontrolli, mida ta enne menetluse lõpetamist teha ei oleks saanud. Lisaks rõhutas kohus veelkord, et kinnistuomanikul pole alust dikteerida kohalikule omavalitsusele planeeringulahendust, kuid aga on tal õigus nõuda, et planeerimismenetlus toimuks mõistliku aja jooksul ning seda ka siis, kui puudutatud isikute vahel ei ole planeeringulahenduse osas konsensust.

 

Eluruumi üüri tõstmine üürileandja poolt / Tsiviilasi 2-16-10710/78

Poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu eluruumi üürileping. Üürileandja teatas üürnikule, et tõstab üüri 160 eurolt 1900 eurole kuus. Riigikohus selgitas, et tähtajatu üürilepingu puhul on üürileandjal õigus üüri tõsta ühepoolse avalduse tegemisega, kuid üürileanda peab arvestama, et üüri ühepoolne tõstmine peab olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve.

Üürileandja peab  põhjendama, miks ta üüri tõstab ning näitama ka arvestuse, millel üüri tõstmine põhineb. See on vajalik selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri tõstmine on ülemäärane või mitte. Samuti peab üürileandja ühepoolne üüri tõstmine olema majanduslikult põhjendatud. Põhjendatud ei ole, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. Üüri kooskõla turuhinnaga tuleb tõendada. Tuleb vahet teha eluruumide pikaajalisel üürilepingul ja majutusettevõtte ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutel. Seetõttu ei ole alust pikaajalise üürilepingu puhul aluseks võtta booking.com.hindu, mille kaudu antakse üüripindu vaid lühiajaliselt üürile.  Pikaajaline üürileping on üldjuhul soodsama üüriga. Selleks, et teha kindlaks lepingueseme turuhinnale vastava üüri suurus, tulnuks lähtuda mitte tulust, mida üürileandja oleks võinud saada lepingueset booking.com kaudu hooajaliselt üürile andes, vaid keskmisest üüritasust, mida üürileandja võiks saada, andes lepingu eset üürile tähtajatu üürilepingu alusel aasta ringi kasutamiseks.

 

Juurdepääsutasu avalikult kasutatavale teele / Tsiviilasi 2-14-60492

Asjaolude kohaselt kuulus isikule kinnisasi koos 20 garaažiboksiga kuid nendest 14-le puudus tal  juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Omanik taotles läbi naaberkinnistu juurdepääsu, kuid naaber leidis, et üle tema kinnisasja juurdepääsu tagamine on ebamõistlikult koormav ning talle peaks hüvitatama kahju seoses kinnistu väärtuse vähenemisega.

Kohus kordas oma varasemat seisukohta, et koormatud kinnisasja omanikule määratav hüvitis ehk maatükile juurdepääsutasu peaks sisaldama kindlasti ühe komponendina ka hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (näiteks maareformist sõltuvalt). Juhul kui juurdepääs kaotati juurdepääsu taotlejast sõltumatutel asjaoludel, annab see alust väljamõistetava hüvitise vähendamiseks, ning juhul kui juurdepääs kaotati juurdepääsu taotlejast sõltuvatel asjaoludel, ei saa juurdepääsu taotleja hüvitise vähendamisega arvestada.

Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus. Kolleegium selgitas, et juurdepääsu kasutamise eest saadava kasutuseelise hüvitamise eesmärgiks on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel.


PILLE PETTAI
Kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht

pillepettai-teder-500x300

pille@tederlaw.ee
+372 663 1700


 

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga